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Stadt Freiberg | Bauen und Wohnen | Stadtentwicklung/ Städtebauliche Planungen
Aktualisiert: Januar 2009

Bauplanungsrecht

Das Stadtentwicklungsamt informiert an dieser Stelle, wie städtebauliche Planung funktioniert.

Die Vorschriften des Bauplanungsrechts dienen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und der Vermeidung städtebaulicher Missstände.

Sie finden für solche Vorhaben Anwendung, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung bedürfen oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens hängt insbesondere von der Lage des Baugrundstückes ab. Dabei wird wie folgt differenziert:

  1. räumlicher Geltungsbereich eines Bebauungsplanes bzw. vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
  2. unbeplanter Innenbereich
  3. Außenbereich
Bevor ein Grundstück erworben oder bebaut werden soll, gilt es deshalb vom Bauherrn abzuklären, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Um keine unliebsamen Überraschungen oder Enttäuschungen zu erleben und zur Vermeidung aufwendiger Planungsarbeiten ist es zweckmäßig, einen Antrag auf Vorbescheid bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu stellen oder ein Gespräch im Stadtentwicklungsamt zu suchen.

Für eine geplante Bebauung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes findet § 30 BauGB Anwendung:

Stimmt das geplante Vorhaben mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes überein, so wird es für die Baumaßnahme keinerlei Hindernisse geben. Es sollten aber vor der Planung bei der zuständigen Gemeinde Informationen eingeholt werden, in welchem Maß eine Bebauung nach den Festsetzungen des betreffenden Bebauungsplanes zulässig ist.

Im unbeplanten Innenbereich gilt die Vorschrift des § 34 BauGB:

Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Hier ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die vorhandene Umgebung einfügt.

Im Außenbereich wird auf Grundlage des § 35 BauGB entschieden:

Bei der Lage eines Grundstückes im Außenbereich gilt der Grundsatz, dass der Außenbereich - von Ausnahmen abgesehen - grundsätzlich von einer Bebauung freizuhalten ist, um Zersiedlungstendenzen abzuwenden.

Voraussetzung in allen Fällen ist, dass die Erschließung gesichert ist, das heißt, dass das Baugrundstück in angemessener Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegen muss, ein Anschluss an die Wasserversorgung möglich ist und die einwandfreie Beseitigung des Abwassers und des Niederschlagswassers dauernd gesichert ist.

Das Baugesetzbuch unterscheidet bei den Bauleitplanverfahren als Form der Ortsplanung der Gemeinden zwischen dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan.

Der Flächennutzungsplan ist die übergeordnete Planung für das gesamte Gemeindegebiet, aus der der detaillierte und Baurecht schaffende Bebauungsplan entwickelt wird.

Bauleitplanung ist verfassungsrechtlich begründete Planungshoheit der Gemeinde.

Der Flächennutzungsplan enthält die voraussichtliche Art der Bodennutzung, wie zum Beispiel für Wohnen, Gewerbe, Verkehr, Landwirtschaft, Natur und Landschaft. Er stellt die Verträglichkeit dieser unterschiedlichen Nutzungen durch eine entsprechende räumliche Verteilung sicher. Er ist auf Langfristigkeit - etwa 10 bis 15 Jahre - ausgerichtet und kann jederzeit veränderten Gegebenheiten und Bedarfsansprüchen angepasst werden.

Aus dem Flächennutzungsplan sind keine Ansprüche auf die ausgewiesenen Nutzungen abzuleiten.

Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Als verbindlicher Bauleitplan setzt dieser für die Grundstücke seines räumlichen Geltungsbereiches die bauliche und sonstige Nutzung zwingend fest. Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan als vorbereitendem Bauleitplan sind die Darstellungen parzellenscharf. Die Zweckbestimmung eines Bebauungsplanes kann der Bereitstellung von in der Gemeinde benötigten Wohnbau- oder Gewerbeflächen liegen. Zur Aufstellung eines Bebauungsplanes sind aber auch häufig Planungsdefizite und städtebauliche Missstände Anlass.

Über die frühzeitige Bürgerbeteiligung und während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes können von jedermann Anregungen und Hinweise eingebracht werden.

Der Stadtrat prüft die fristgemäß vorgebrachten Anregungen und beschließt den Bebauungsplan als Satzung.

Mit Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft und kann von jedermann eingesehen werden.

Die im Bebauungsplan enthaltenen bauplanungsrechtlichen Festsetzungen sind verbindlich. Das betrifft unter anderem die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen, die öffentlichen Verkehrsflächen, Baulinien und Baugrenzen, Dachneigung, Dachform, Firstrichtung, Trauf- und Firsthöhen, Art der Grundstückseinfriedung, Pflanzgebote usw.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist auf konkrete städtebauliche Vorhaben gerichtet, deren Bestandteil der vom Investor erarbeitete Vorhaben- und Erschließungsplan ist. Die Vertragspflichten zwischen Investor und Gemeinde werden im sogenannten Durchführungsvertrag geregelt. Einzelne Grundstücksflächen können neben dem Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit einbezogen werden.

Der eigentliche Vorhaben- und Erschließungsplan ist nicht an die Planzeichenverordnung gebunden. Durch dieses städtebauliche Instrumentarium sollen private Initiativen, privates Kapital und Know-how der Gemeinden bei einer raschen Erfüllung städtebaulicher Aufgaben gebündelt werden.